規(guī)范意見出臺房產(chǎn)中介公司迎“大考”
出臺《意見》并非是打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，而是為行業(yè)未來服務(wù)提升和收費(fèi)方式變革指明了方向。
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近年來，一些房產(chǎn)中介領(lǐng)域的亂象讓不少人頭疼不已。例如，“黑中介”發(fā)布虛假房源、“一房多賣”，或既收傭金，又賺“差價(jià)”等，其中，最常見的是違規(guī)收集并濫用消費(fèi)者個人信息……
【資料圖】
針對這些亂象以及為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局近日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡稱《意見》），提出了加強(qiáng)從業(yè)主體管理、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、加強(qiáng)個人信息保護(hù)等10條建議。
這意味著房產(chǎn)中介公司將迎來一場“考試”。天眼查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)企業(yè)105萬余家，其中，去年新增相關(guān)注冊企業(yè)15.7萬余家，增速達(dá)18.6%。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是時候‘告別’過去的模式了，房產(chǎn)中介行業(yè)需要進(jìn)行革命性的變革?！边@是廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看到《意見》后的第一感受。
在空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)看來，《意見》的出臺并非是打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，而是在房地產(chǎn)市場下行趨勢下，通過市場化機(jī)制的完善和平臺經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。《意見》為行業(yè)未來的服務(wù)提升和收費(fèi)方式變革指明了方向。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《意見》出臺對于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極的作用，同時也對行業(yè)的發(fā)展提出了很多新思路。其中，最大的亮點(diǎn)在于引導(dǎo)交易雙方承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，體現(xiàn)了對購房者權(quán)益的保護(hù)。
為購房者減負(fù)？建議買賣雙方共擔(dān)中介費(fèi)
“規(guī)范”與“減負(fù)”是此次《意見》釋放出的兩個明確信號。
《意見》的第一條便是加強(qiáng)從業(yè)主體管理，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度。同時，《意見》也指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。
在李宇嘉看來，當(dāng)房地產(chǎn)循環(huán)鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)速度減緩，個別地方甚至轉(zhuǎn)不起來的情況下，一切阻礙交易的多余環(huán)節(jié)能砍則砍，成本能降則降，比如降低房貸利率、試點(diǎn)“帶押過戶”以及降低中介服務(wù)成本均是如此。
購房哪些多余成本應(yīng)該被砍掉？李宇嘉認(rèn)為，在新房交易方面，有的中介利用房源信息不對稱，故意制造供應(yīng)緊張氛圍，或與開發(fā)商內(nèi)部人員合謀，違規(guī)收取“茶水費(fèi)”、販賣購房指標(biāo)，這些都不應(yīng)是購房者應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。
在二手房交易過程中，有時“附加成本”不少。李宇嘉指出，壟斷行為在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)并不鮮見，比如某片區(qū)內(nèi)幾家中介設(shè)立“最低費(fèi)率”進(jìn)行壟斷定價(jià)；或者聯(lián)合賣家做高房屋價(jià)格，誘騙買家“入局”；或者利用信息不對稱，謊稱其他買家出價(jià)更高，誘騙買家支付額外鎖定房源的費(fèi)用；此外，還有中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行捆綁銷售等。這些都要砍掉，從而嚴(yán)控過高經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。
對此，《意見》明確，將加大對違法違規(guī)行為的整治力度。其中，對收費(fèi)明顯高于市場平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，相關(guān)部門采取約談等綜合措施進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。并且也會依法查處不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等違反價(jià)格和反壟斷法律法規(guī)的行為。
值得關(guān)注的是，《意見》還提出引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。在國內(nèi)，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)一般由買家承擔(dān)。不少專家向中青報(bào)·中青網(wǎng)記者表示，這一政策的目標(biāo)是為購房者減負(fù)。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，買賣雙方承擔(dān)費(fèi)用等，客觀上也有助于中介費(fèi)用的定價(jià)規(guī)則清晰，后續(xù)買賣雙方也需要關(guān)注此類規(guī)則的變化，積極調(diào)整買賣策略。
有的地區(qū)已經(jīng)實(shí)行了房屋買賣雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)，且傭金有所上調(diào)。2月28日，荊州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布一份報(bào)告，決定將二手房交易傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由房屋實(shí)際成交總價(jià)的2%調(diào)整為3%，其中，買家支付2%，賣家支付1%，今年3月1日起正式執(zhí)行。
這些舉措能否為購房者減負(fù)？行業(yè)內(nèi)也有人持懷疑態(tài)度。北京市朝陽區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的李曉麗（化名）說，對于引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，她還未接到通知，“羊毛出在羊身上，讓業(yè)主分?jǐn)傊薪橘M(fèi)，那么他就可能把房價(jià)加高?！?/p>
“這些年，傭金已經(jīng)降了不少?！边@是另一家北京市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的中介張澤（化名）的感受。他說，在北京房屋買賣的傭金普遍由買家承擔(dān)，雖然一些地方是由買賣雙方共同承擔(dān)，但業(yè)主其實(shí)會把這個錢折合到房價(jià)里，最終，購房者的總預(yù)算可能不會變。
將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)納入監(jiān)管意味著什么
當(dāng)前，一些地區(qū)的二手房交易正在回暖，房屋中介公司也忙了起來。
在中介行業(yè)流傳著這樣一句話：低傭金下無“白中介”。事實(shí)上，高傭金下，“黑中介”也不少。在購房時，個別消費(fèi)者曾遭遇過“黑中介”卷款跑路的情況，也有中介收取傭金后就對消費(fèi)者的需求“愛答不理”，甚至直接當(dāng)起了甩手掌柜。
對此，《意見》提出，加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管，除交易當(dāng)事人提出明確要求外，購房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶。比較突出的是，《意見》還鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用納入交易資金監(jiān)管范圍。
李宇嘉認(rèn)為，鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用納入交易資金監(jiān)管范圍，讓中介機(jī)構(gòu)根據(jù)服務(wù)進(jìn)程進(jìn)行分段收費(fèi)，在一定程度上既保障經(jīng)紀(jì)服務(wù)的質(zhì)量，也保障購房者的權(quán)益。
張澤介紹，一般情況下，他所在的公司對北京市存量房的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是房屋成交總價(jià)的2.7%。在買房時，購房者往往會簽訂3份合同：存量房屋買賣合同、存量房承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同以及存量房買賣居間服務(wù)合同，2.7%的費(fèi)用由后面兩個合同規(guī)定的服務(wù)構(gòu)成。當(dāng)房屋成交價(jià)格超過150萬元，中介費(fèi)可以打八折。房屋中介服務(wù)的門檻雖然不高，但服務(wù)流程相對較長。在簽約之前，從拓展房源、客源到成交，需要投入大量的時間和精力。
此次《意見》明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。其中，基本服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)可以單獨(dú)提供。
行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新“啟動鍵”
對于“黑中介”來說，《意見》在一定程度上像一個新的“休止符”，同時也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新的“啟動鍵”。
中國房地產(chǎn)市場步入“存量時代”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是存量循環(huán)起來的“潤滑劑”之一。李宇嘉表示，《意見》出臺的目標(biāo)是推動房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)打造新模式，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
“推進(jìn)中介行業(yè)探索新發(fā)展模式?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年二手房市場總體趨于活躍和步入復(fù)蘇階段，中介行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)會。在此過程中，對于中介行業(yè)的規(guī)范，有助于鞏固今年以來的寬松政策成果，同時減少此類行業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，最終將促進(jìn)中介行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
李宇嘉也看到了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的新機(jī)遇。在他看來，商品房市場對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的依賴度越來越大，買家和賣家對中介的依賴度也越來越大。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需要苦練“內(nèi)功”，加強(qiáng)專業(yè)修養(yǎng)和服務(wù)能力，做好差異化、精細(xì)化服務(wù)。未來，老百姓買房更多的是為了滿足剛需或改善性住房需求，人們要找到好房子、好小區(qū)、好社區(qū)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)必須向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，向滿足老百姓對美好居住的需求的方向延伸。
中青報(bào)·中青網(wǎng)見習(xí)記者 趙麗梅 來源：中國青年報(bào)
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